삼청동, 가로수길, 상수역... 다 뻔해졌다
2012. 3. 21. 10:32ㆍ전략 & 컨설팅/전략
핵심은 이거다.
작은 가게의 경쟁력이 Franchise로 전이될 수 없는 것인가? 그리고, 작은 가게가 큰 기업으로 성장할 수 없게 만드는 환경적 요인은 무엇인가?
우선 경쟁력 전이 문제.
회의시간 때 마다 먹는 맛없는 대기업 빵이 싫어서 자기가 빵가게를 시작한 어느 아줌마 사례. 독특하고 맛이 있어서 점점 인기를 끌더니 결국 제빵업계의 대기업이 됬는데, 정신을 차려보니 자기가 옛날에 먹던 그 맛없는 빵을 어느새 자기회사에서 만들고 있더라는 이야기.
소규모일때는 독특하게 차별화 할 수 있고, 유연성이 있고, 의사결정이 빠르다.
그러나 기업형으로 바뀌면 주주 눈치도 봐야 되고, 대량생산/서비스에 맞게 품질을 희생해야 하는 경우도 생기게 된다. 기업형의 장점은 대량 생산, 유통에 따른 단위원가의 절감 및 대규모 R&D 투자의 가능, 브랜드 이미지 구축 등이 있겠지만, 조그만 가게에서 성장하면서 자기의 장점을 살리면서 이러한 기업형 장점을 추가할 수 있었던 사례는 그리 많지 않은 것 같다.
주된 이유는 주인의식 여부와 현실과의 타협 쪽인듯... 아무래도 대세가 되면 나태해지기 쉽고, 자기 생각이 아닌 논리에 굴복하기도 쉽다.
결국, 작은 가게와 Franchise는 핵심 역량이 달라지는데 이를 잘 Transfer할 수 있는 것이 중요할 것이다.
두번 째, 성장의 장애요인.
작은 규모의 가게에서 Seed Money를 빠르게 축적하는 것이 쉽지 않다. 좀 된다는 가게도, 작은 사이즈 때문에.. 하루 먹고 살기에 만족하는 정도 수준이 되는 경우가 대부분임.
어쨌든, 이 어려움을 뚫고 빠르게 Seed Money를 축적하며 단계적 성장을 해 나가야 됨.
그러나, 아래 기사에서 보는 바와 같이 장사가 좀 된다 싶으면 건물주가 임대료 인상을 요구하는 것은 Common Practice인 것 같다. 그 외에 부동산 가격 인상이 너무 빠른 것도 있고..(요새는 임대료 인상이 빠르지.. 부동산 가격 자체 보다는...)
기껏 어떤 입지에서 브랜드 구축하고 인테리어도 투자 다 해놨는데, 임대료를 감당할 수 없게 올리거나, 건물 전체가 재개발 내지는 재구성 되면서 권리금도 못받고 쫒겨나거나.. 이렇게 되면 공든탑이 와르르 무너지는 거다.
결국, 이런 예상가능한 Major한 장애보다 빠르게 자본을 축적해서 장애 요인이 영향을 미치지 못하게 해야 되는데 그러려면 장사가 무지하게 잘 되는 수밖에 없다. (아마도, 먹고 살기 위해서 가게를 연다는 식으로 안일하게 생각하면 평생 악순환 고리를 벗어나지 못하는 수밖에 없을 것 같다. 상위 0.1% 이상의 잘되는 가게를 만들어야 된다고 목표를 잡고 시작하지 않으면... )
또한, 자본력을 앞세운 대기업의 진입이 문제가 될 수도 있다. 원가 경쟁력과 자본력을 무기로 밀고 들어오면 상권 방어하기는 거의 불가능에 가깝다. (구멍가게 vs. 편의점/대형 마트)
그러므로, 장사로 성공하기 위해서는 사실... 무지막지한 역량이 요구 된다고 볼 수 있다. 최소한 경쟁상대 대기업 직원 보다는 몇 배 뛰어나야 handicap을 딛고 승리할 수 있을 테니 말이다.
서민들의 삶이 암울해 보인다... -_- ;
사족:
항상 관심깊게 지켜보던 사이클인데, 조그맣던 동네가 특성있는 가게들로 유명해짐 --> 임대료 상승 --> 대자본의 진출 --> 평범해짐 --> 인기하락 --> 쇠퇴
이 악순환 고리를 끊을 방법이 없을까?
자본논리로는 정확하게 반복될 수 밖에 없다라고 본다면, 임대료라는 부분이 변수가 되지 않게, 건물을 소유할 수 밖에 없는데.. 그 자본의 축적이 동시 다발적으로 최소한 (지역의 넓이에 따라) 수십 군데에서 일어나야 하니.. 쉬운 일은 아니겠다.
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2012/03/19/2012031901550.html?r_ranking
조선일보 퍼옴.
19일 오후 2시 서울 종로구 안국동 풍문여고 앞 감고당길. 3~4년 전만 해도 정독 도서관을 이용하는 사람들이 자주 지나던 길이었지만, 이날은 삼청동 거리로 가는 인파가 몰려 덕성여중·고부터는 100m 정도의 거리에만 200여명이 넘는 사람들이 몰려 있었고, 정독 도서관 주 출입구는 주차하기 위해 몰려든 차로 북새통을 이뤘다.
삼청동 인근 ‘점포 풍경’도 변했다. 정독도서관 입구를 지나 삼청동 거리로 들어가는 골목에 있던 노천카페 ‘카페 팩토리’는 뉴욕 화장품 브랜드 ‘키엘’(Kiehl′s) 매장으로 바뀌었고, 프랜차이즈 커피전문점 ‘홈스테드’, LG패션의 여성의류브랜드 ‘TNGT W’도 삼청동 거리 인근에 자리잡고 있다. 삼청동 거리에 들어서자 대형 프랜차이즈 커피전문점인 ‘커피빈’·‘카페베네’·‘주커피’·‘카페네스카페’·‘아자부’가 연이어 모습을 드러냈다. 아이스크림 카페 ‘하겐다즈’도 올 1월 문을 열었다.
◆ 거리 유명해지니 개성 있는 가게 사라져
개성 있는 가게로 유명세를 탄 지역에 대형 프랜차이즈 커피·의상 매장이 대거 들어서고 있다. 삼청동 거리뿐 아니라 서울 마포구 상수동의 상수·합정 카페촌, 강남구 신사동 ‘가로수길’도 비슷한 상황이다. 점포가 자주 바뀌는 이유는 임대보증금과 임대료 때문이다.
상가정보 전문업체 ‘점포라인’에 따르면 삼청동 거리는 3.3㎡당 보증금이 2009년 118만1877만원에서 지난해 294만1365원으로 두 배 이상 뛰었고, 3.3㎡당 월 임대료도 6만367원에서 지난해 14만1186원으로 두 배 넘게 올랐다. 현재 삼청동에서 112~181㎡ 수준의 점포를 얻기 위해서는 권리금을 제외하더라도 보증금으로만 1억원 이상, 월임대료로 500만원 정도를 내야 한다.
홍대 상권이 발달하면서 소규모 카페·소품점이 많았던 상수·합정 카페거리도 시세가 많이 올랐다. 2009년 3.3㎡당 86만1654만원이던 보증금은 지난해 96만5600원으로 올랐고, 월세도 3.3㎡당 5만4056원에서 6만8971원으로 비싸졌다.
갤러리와 소규모 레스토랑, 디자이너 가게가 많았던 신사동 가로수길은 대형 패션업체가 들어서면서 2년 만에 기존에 있던 업체의 20% 이상이 사라졌다. 현재 이곳엔 대형 제조·유통 일괄형(SPA) 브랜드인 자라(ZARA), 에잇세컨즈(제일모직), TNGT(LG패션), 포에버21가 자리 잡고 있다.
◆ “스타벅스 커피 마시러 온 게 아닌데….”
상가 전문가와 해당 지역에서 소규모 점포를 운영하는 사장들은 최근 국내의 상권 생성과 변화가 기형적이라고 지적한다. 경쟁력을 갖춘 소규모 점포가 많아져 동네가 유명해질수록 오히려 해당 상권에서 쫓겨나는 실정이라는 것.
상수·합정 카페거리에서 최근 종로구 계동으로 점포 자리를 옮긴 한 바리스타(전문적으로 커피 만들어주는 사람)는 “소규모 카페는 테이블 회전율이 빠른 편이 아닌데 유동인구가 많아졌다고 임대료를 확 올리면 살아남을 곳이 없다”며 “부동산컨설팅 업체가 건물주에게 임대료를 많이 주는 대형업체와 연결해주겠다고 회유하면 우리는 쫓겨나는 구조”고 말했다.
상수·합정 카페거리에서 갤러리를 운영하던 김모씨는 “홍대에서 상수동으로 옮겨온 지 2년도 안 돼 독막로를 건너 당인동으로 이사 왔다”며 “합정·상수동 인근은 출판사와 갤러리, 소규모 카페들이 모여 있어 고유의 분위기가 있었는데, 지금은 여성의류·프랜차이즈 카페가 많아 다른 동네와 별 차이가 없다”고 말했다.
상가 정보업체 ‘상가뉴스레이다’의 선종필 대표는 “최근 상권이 발달하는 과정은 소규모 카페·디저트점이 유명상권 인근이나 사람들이 걷기 좋은 곳에 들어서면서 유명세를 타고, 이후 여성의류점, 프랜차이즈 카페 등으로 바뀐다”며 “삼청동, 홍대 상권의 가게들이 강남이나 명동과 비슷해지면 과거의 방배동 카페 골목처럼 조금씩 죽어갈 것”이라고 말했다.
작은 가게의 경쟁력이 Franchise로 전이될 수 없는 것인가? 그리고, 작은 가게가 큰 기업으로 성장할 수 없게 만드는 환경적 요인은 무엇인가?
우선 경쟁력 전이 문제.
회의시간 때 마다 먹는 맛없는 대기업 빵이 싫어서 자기가 빵가게를 시작한 어느 아줌마 사례. 독특하고 맛이 있어서 점점 인기를 끌더니 결국 제빵업계의 대기업이 됬는데, 정신을 차려보니 자기가 옛날에 먹던 그 맛없는 빵을 어느새 자기회사에서 만들고 있더라는 이야기.
소규모일때는 독특하게 차별화 할 수 있고, 유연성이 있고, 의사결정이 빠르다.
그러나 기업형으로 바뀌면 주주 눈치도 봐야 되고, 대량생산/서비스에 맞게 품질을 희생해야 하는 경우도 생기게 된다. 기업형의 장점은 대량 생산, 유통에 따른 단위원가의 절감 및 대규모 R&D 투자의 가능, 브랜드 이미지 구축 등이 있겠지만, 조그만 가게에서 성장하면서 자기의 장점을 살리면서 이러한 기업형 장점을 추가할 수 있었던 사례는 그리 많지 않은 것 같다.
주된 이유는 주인의식 여부와 현실과의 타협 쪽인듯... 아무래도 대세가 되면 나태해지기 쉽고, 자기 생각이 아닌 논리에 굴복하기도 쉽다.
결국, 작은 가게와 Franchise는 핵심 역량이 달라지는데 이를 잘 Transfer할 수 있는 것이 중요할 것이다.
두번 째, 성장의 장애요인.
작은 규모의 가게에서 Seed Money를 빠르게 축적하는 것이 쉽지 않다. 좀 된다는 가게도, 작은 사이즈 때문에.. 하루 먹고 살기에 만족하는 정도 수준이 되는 경우가 대부분임.
어쨌든, 이 어려움을 뚫고 빠르게 Seed Money를 축적하며 단계적 성장을 해 나가야 됨.
그러나, 아래 기사에서 보는 바와 같이 장사가 좀 된다 싶으면 건물주가 임대료 인상을 요구하는 것은 Common Practice인 것 같다. 그 외에 부동산 가격 인상이 너무 빠른 것도 있고..(요새는 임대료 인상이 빠르지.. 부동산 가격 자체 보다는...)
기껏 어떤 입지에서 브랜드 구축하고 인테리어도 투자 다 해놨는데, 임대료를 감당할 수 없게 올리거나, 건물 전체가 재개발 내지는 재구성 되면서 권리금도 못받고 쫒겨나거나.. 이렇게 되면 공든탑이 와르르 무너지는 거다.
결국, 이런 예상가능한 Major한 장애보다 빠르게 자본을 축적해서 장애 요인이 영향을 미치지 못하게 해야 되는데 그러려면 장사가 무지하게 잘 되는 수밖에 없다. (아마도, 먹고 살기 위해서 가게를 연다는 식으로 안일하게 생각하면 평생 악순환 고리를 벗어나지 못하는 수밖에 없을 것 같다. 상위 0.1% 이상의 잘되는 가게를 만들어야 된다고 목표를 잡고 시작하지 않으면... )
또한, 자본력을 앞세운 대기업의 진입이 문제가 될 수도 있다. 원가 경쟁력과 자본력을 무기로 밀고 들어오면 상권 방어하기는 거의 불가능에 가깝다. (구멍가게 vs. 편의점/대형 마트)
그러므로, 장사로 성공하기 위해서는 사실... 무지막지한 역량이 요구 된다고 볼 수 있다. 최소한 경쟁상대 대기업 직원 보다는 몇 배 뛰어나야 handicap을 딛고 승리할 수 있을 테니 말이다.
서민들의 삶이 암울해 보인다... -_- ;
사족:
항상 관심깊게 지켜보던 사이클인데, 조그맣던 동네가 특성있는 가게들로 유명해짐 --> 임대료 상승 --> 대자본의 진출 --> 평범해짐 --> 인기하락 --> 쇠퇴
이 악순환 고리를 끊을 방법이 없을까?
자본논리로는 정확하게 반복될 수 밖에 없다라고 본다면, 임대료라는 부분이 변수가 되지 않게, 건물을 소유할 수 밖에 없는데.. 그 자본의 축적이 동시 다발적으로 최소한 (지역의 넓이에 따라) 수십 군데에서 일어나야 하니.. 쉬운 일은 아니겠다.
조선일보 퍼옴.
19일 오후 2시 서울 종로구 안국동 풍문여고 앞 감고당길. 3~4년 전만 해도 정독 도서관을 이용하는 사람들이 자주 지나던 길이었지만, 이날은 삼청동 거리로 가는 인파가 몰려 덕성여중·고부터는 100m 정도의 거리에만 200여명이 넘는 사람들이 몰려 있었고, 정독 도서관 주 출입구는 주차하기 위해 몰려든 차로 북새통을 이뤘다.
삼청동 인근 ‘점포 풍경’도 변했다. 정독도서관 입구를 지나 삼청동 거리로 들어가는 골목에 있던 노천카페 ‘카페 팩토리’는 뉴욕 화장품 브랜드 ‘키엘’(Kiehl′s) 매장으로 바뀌었고, 프랜차이즈 커피전문점 ‘홈스테드’, LG패션의 여성의류브랜드 ‘TNGT W’도 삼청동 거리 인근에 자리잡고 있다. 삼청동 거리에 들어서자 대형 프랜차이즈 커피전문점인 ‘커피빈’·‘카페베네’·‘주커피’·‘카페네스카페’·‘아자부’가 연이어 모습을 드러냈다. 아이스크림 카페 ‘하겐다즈’도 올 1월 문을 열었다.
◆ 거리 유명해지니 개성 있는 가게 사라져
개성 있는 가게로 유명세를 탄 지역에 대형 프랜차이즈 커피·의상 매장이 대거 들어서고 있다. 삼청동 거리뿐 아니라 서울 마포구 상수동의 상수·합정 카페촌, 강남구 신사동 ‘가로수길’도 비슷한 상황이다. 점포가 자주 바뀌는 이유는 임대보증금과 임대료 때문이다.
상가정보 전문업체 ‘점포라인’에 따르면 삼청동 거리는 3.3㎡당 보증금이 2009년 118만1877만원에서 지난해 294만1365원으로 두 배 이상 뛰었고, 3.3㎡당 월 임대료도 6만367원에서 지난해 14만1186원으로 두 배 넘게 올랐다. 현재 삼청동에서 112~181㎡ 수준의 점포를 얻기 위해서는 권리금을 제외하더라도 보증금으로만 1억원 이상, 월임대료로 500만원 정도를 내야 한다.
홍대 상권이 발달하면서 소규모 카페·소품점이 많았던 상수·합정 카페거리도 시세가 많이 올랐다. 2009년 3.3㎡당 86만1654만원이던 보증금은 지난해 96만5600원으로 올랐고, 월세도 3.3㎡당 5만4056원에서 6만8971원으로 비싸졌다.
갤러리와 소규모 레스토랑, 디자이너 가게가 많았던 신사동 가로수길은 대형 패션업체가 들어서면서 2년 만에 기존에 있던 업체의 20% 이상이 사라졌다. 현재 이곳엔 대형 제조·유통 일괄형(SPA) 브랜드인 자라(ZARA), 에잇세컨즈(제일모직), TNGT(LG패션), 포에버21가 자리 잡고 있다.
◆ “스타벅스 커피 마시러 온 게 아닌데….”
상가 전문가와 해당 지역에서 소규모 점포를 운영하는 사장들은 최근 국내의 상권 생성과 변화가 기형적이라고 지적한다. 경쟁력을 갖춘 소규모 점포가 많아져 동네가 유명해질수록 오히려 해당 상권에서 쫓겨나는 실정이라는 것.
상수·합정 카페거리에서 최근 종로구 계동으로 점포 자리를 옮긴 한 바리스타(전문적으로 커피 만들어주는 사람)는 “소규모 카페는 테이블 회전율이 빠른 편이 아닌데 유동인구가 많아졌다고 임대료를 확 올리면 살아남을 곳이 없다”며 “부동산컨설팅 업체가 건물주에게 임대료를 많이 주는 대형업체와 연결해주겠다고 회유하면 우리는 쫓겨나는 구조”고 말했다.
상수·합정 카페거리에서 갤러리를 운영하던 김모씨는 “홍대에서 상수동으로 옮겨온 지 2년도 안 돼 독막로를 건너 당인동으로 이사 왔다”며 “합정·상수동 인근은 출판사와 갤러리, 소규모 카페들이 모여 있어 고유의 분위기가 있었는데, 지금은 여성의류·프랜차이즈 카페가 많아 다른 동네와 별 차이가 없다”고 말했다.
상가 정보업체 ‘상가뉴스레이다’의 선종필 대표는 “최근 상권이 발달하는 과정은 소규모 카페·디저트점이 유명상권 인근이나 사람들이 걷기 좋은 곳에 들어서면서 유명세를 타고, 이후 여성의류점, 프랜차이즈 카페 등으로 바뀐다”며 “삼청동, 홍대 상권의 가게들이 강남이나 명동과 비슷해지면 과거의 방배동 카페 골목처럼 조금씩 죽어갈 것”이라고 말했다.